Ev sahibinin hakları, kira sözleşmesinden doğan temel haklardır. Ev sahibi hakları noktasında düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yapılmıştır. Kanun kapsamında ev sahibinin temel hakları şu şekilde sıralanabilmektedir:
- Ev sahibinin kanunda öngörülen sınırlara uyması kaydıyla, her yeni kira sözleşmesinde kira bedelinde artırım yapma hakkı bulunmaktadır.
- Yasal sınırlar çerçevesinde yapılan kira bedelini artırımının kiracı tarafından kabul edilmemesi halinde ev sahibinin kiracıyı evden tahliye ettirme hakkı bulunmaktadır.
- İlgili kanunda kiracının tahliye sebepleri de düzenleme kapsamına alınmıştır. Bu doğrultuda ev sahibinin kanunda belirlenen durumlarda kiracıyı evden çıkarabilme hakkı bulunmaktadır. Örneğin kiralanan mülkün ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birisine gerekli olması durumunda, gerekli bildirimler yapılarak kiracının kira sözleşmesinin bitiminden önce evden çıkması sağlanabilmektedir.
- Mülkün konu olduğu bir kira sözleşmesinin bulunması, ev sahibinin mülkü satmasına engel değildir. Ev sahibinin bu noktadaki bir diğer hakkı ise satışa çıkardığı mülkü kiracıyı bilgilendirmek koşulu ile üçüncü şahıslara gösterme hakkıdır.
- Kiralanan mülkün satılması halinde yeni ev sahibinin kiracıya ihtarname göndererek 6 ay içerisinde kiralananı boşaltmasını talep hakkı bulunmaktadır.
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya belirli süreler içerisinde iki defa uyarı gönderilmesi, ev sahibi hakları kapsamında kira sözleşmesini fesih hakkı doğurmaktadır.
- Kira sözleşmesinin kiracıya yüklediği önemli yükümlülüklerden birisi kiralananı hor kullanma sorumluluğudur. Kiralananın hor kullanılması durumunda ev sahibinin zararın giderilmesini talep hakkı olduğu gibi gerekli koşulların sağlanması halinde sözleşmenin feshi imkanını da doğurabilmektedir.
- Ev sahibinin kiralananı verdiği şekilde geri alma hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle kiralananda yapılan izinsiz değişikliklerin eski haline getirilmesi sorumluluğu kiracıya aittir.
- Kiracının kiralananın bulunduğu taşınmazdaki komşularına saygı gösterme sorumluluğu bulunmaktadır. Aksi bir durum kira sözleşmesi için haklı fesih nedenidir.
Ev Sahibinin Hapis Hakkı
Kiraya verenin hapis hakkı, belirli koşullar sağlandığı takdirde bulunmaktadır. Bununla birlikte hapis hakkının yalnızca mahkeme kararı ile kullanılabileceğinin ve bazı koşullarının olduğunun söylenmesi gerekmektedir. Ev sahibinin hapis hakkına ilişkin bilinmesi gerekenler şu şekilde sıralanabilmektedir:
- Hapis hakkı, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin kiralananın kullanılmasına yarayan taşınırlara el koymasıdır. Bu bakından taşınırlar ile kira bedeline güvence sağlandığı söylenebilmektedir. Ancak yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi mahkeme kararı gerekmektedir.
- TBK 336 – 337’inci maddeler gereğince kiraya veren ancak işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeline güvence olarak hapis hakkını kullanabilmektedir.
- Hapis hakkının İcra Hukukunda haczi caiz olmayan mallar olarak düzenlenen mallar üzerinde kullanılabilmesi mümkün değildir.
- Kiraya veren yalnızca kiracının malları üzerinde hapis hakkı kullanabilmektedir. Bu kapsamda kiracıya ait olmadığı bilinen veya bilinmesi gereken üçüncü kişilerin mallarına el koyulamayacağının söylenmesi gerekmektedir.
Kira İlişkisinde Güvence Parası
Kira ilişkisinde depozito talep etme hakkı, ev sahibine tanınan haklardan birisidir. TBK m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yapılan güvence parası yani depozito düzenlemesi ise şu şekildedir:
- Kiralayandan talep edilebilecek maksimum depozito miktarı üç aylık kira bedelidir.
- Güvence parasının kiracı adına açılmış bir vadeli hesaba yatırılması gerekmektedir. Paranın çekilebilmesi için kiraya verenin rızası gerekmektedir.
Kontratsız Kira Sözleşmelerinde Ev Sahibinin Hakları
Kontratsız kira sözleşmesinde kiraya verenin hakları incelendiğinde, kanunda düzenlenmiş olan tüm haklara sahip olduğu görülmektedir. Kiralayanın kontratının bulunmaması halinde dahi kira sözleşmesinin kanunda öngörülmüş bir şekil şartı olmaması sözleşmenin sözlü olarak kurulmasını yeterli kıldığı için ev sahibi hakları noktasında bir kısıtlamaya gidilmemektedir. Bununla birlikte kontratın özellikle ev sahibi hakları kullanılmak istendiğinde ispat açısından önemli olduğunu da belirtmek gerekmektedir.
