Kiracının hakları, kira sözleşmesinin karşılıklı irade beyanları ile kurulması durumunda sözleşmenin taraflarından birisi olan kiracının sahip olacağı haklardır. Bu kapsamda talep edilebilecek temel kiracı hakları şu şekilde sıralanabilmektedir:

• Kiracının kira sözleşmesine konu malın kullanılmasının veya yararlanılmasının kendisine bırakılmasını talep etme hakkı
• Kira sözleşmesinin kiracı aleyhine düzenlenmesi yasağı
• Kiralanın kullanım elverişliliğinin ortadan kalması veya azalması durumunda söz konusu sıkıntının verilen süre içerisinde giderilmemesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı
• Kullanıma ilişkin yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını talep hakkı
• Kiralanın kiralandığı andaki özelliklerini koruyarak geri verilmesini durumunda, kiraya verene ödenen depozitonun geri verilmesini talep etme hakkı
• Kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep hakkı
• Sözleşme süresi içerisinde haklı bir gerekçeye dayanmadan kiralanan taşınmazdan çıkarılmama hakkı
• Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede yer alan kullanım amacına elverişli olarak teslim alma hakkı
• Aksi kararlaştırılmadığı sürece kiralananın zorunlu sigorta ve vergi gibi yükümlülüklerini kiraya verenden talep hakkı

Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi Durumunda Ne Olur?

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinin sonuçları, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterebilmektedir. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için hazırlanmış olması durumunda, sözleşmede belirlenen sürenin geçmesi ile herhangi bir bildirim olmaksızın sözleşme sona ermektedir. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süreli olması, kiracının doğrudan tahliyesi ile sonuçlanmamaktadır.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları için yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşmede belirlenen süreden 15 gün öncesine kadar kiracı tarafından fesih ihbarında bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıl uzamış olmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmesi uzatıldıktan sonra kiracı her yıl sonunda sözleşmeyi uzatabilme veya feshedilme hakkına sahiptir.

Ev sahibinin ise fesih hakkı 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra başlamaktadır. Buna göre belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren on yıllık sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin feshedebilmektedir.

Kiracı İstediği Zaman Evden Çıkabilir Mi?

Kiracının sözleşme bitmeden kiralanandan çıkması hakkı bulunmaktadır. Ancak gayrimenkulü boşaltmış olsa dahi, mal sahibinin yeni bir kiracı bulması için gereken makul süre boyunca kira ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Kiracı bulunması için gereken makul süre, gayrimenkulün ve gayrimenkulün bulunduğu muhitin nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Kiracının bu şartlar altında hakkını kullanabilmesi için mal sahibine yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.

Kiracının sözleşme bitmeden önce sözleşmedeki borçlardan kurtularak gayrimenkulden çıkabilmesi içinse aynı şartlarda yeni bir kiracı bulması gerekmektedir.

Kira Artışında Kiracı Hakları Nelerdir?

Kira artışında kiracının hakları, kira sözleşmesi ilişkisi içerisinde üzerinde önemle durulması gereken konulardan birisidir. Enflasyon gibi nedenlerle kira sözleşmesinin başında belirlenen kira bedeli değerini muhafaza edememektedir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin her yıl belirli sınırlar dahilinde arttırılabileceği öngörülmüştür. Buna göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artırımına ilişkin bilinmesi gerekenler şu şekildedir:

• Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sonraki yılın kira bedeli TÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla sözleşmede belirlenebilmektedir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olması halinde kira bedelinin belirlenmesinin mahkemeden talep edilmesi mümkündür.
• Kira süresinin beş yıldan daha uzun olduğu kira sözleşmelerinde ilk yıl dışındaki diğer dört yıl için TÜFE esas alınarak kira bedelindeki artışında belirlenmesi mümkündür. Bu noktada üzerinde durulması gereken temel konu, hakkaniyet ilkesidir. Buna göre kira bedeli belirlenirken emsallerin aylık kira getirisi dikkate alınarak hakkaniyetli bir belirleme yapılması önemlidir.

Kira artışı konusunda kiraya verenin ve kiralayanın anlaşma sağlayamamış olması durumunda kiracı hakları kapsamında kira bedelini tespit davası acıkarak kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi talep edilebilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiracı tarafından değil, kiraya veren tarafından da açılabilecek bir davadır.

ÖNEMLİ NOT: 6098 sayılı Kanun geçici madde 1 ile getirilen kira bedelinde %25 artış sınırı bulunmaktadır ve bu düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecektir. Buna göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında kira artışları TÜFE oranına bakılmaksızın azami yüzde 25 oranında artırılabilecektir.

Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracı Hakları Nelerdir?

Konutun satılması halinde kiracının hakları, kira sözleşmesinin konutun satımına engel olmaması nedeniyle kiracıların bilgi sahibi olması gereken noktalardan birisidir. Kiralananın satılmış olması, kira sözleşmesinde değişikliğe neden olmamakta ve sözleşme aynı şartlarda geçerliliğini korumaktadır. Ancak sözleşmede kiraya veren sıfatının sahibi değişmekte ve yeni malik olmaktadır.

Yeni malikin kira sözleşmesi süresinin sona ermesinden önce kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilmesi için bazı koşulların sağlanmış olması gerekmektedir. Koşulların sağlanmış olması halinde mülk sahibinin konutu satın aldıktan sonraki 1 ay içerisinde tahliye için ihtarname göndermesi zorunluluğu bulunmaktadır. Aksi durumda kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılacağı kabul edilmektedir. İhtarname gönderilmesi durumunda ise kiracının hakları kapsamında tahliye için 6 aylık süre bulunmaktadır. Tahliyenin sağlanmaması durumunda ise dava yoluyla tahliye gerekecektir.

Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?

Kontratsız kiracının hakları noktasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. TBK 299 m. gereğince kira sözleşmesinin kurulmuş sayılması için tarafların birbirlerine uygun irade beyanları yeterlidir. Dolayısıyla sözleşmenin yazılı yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Şekil şartı bulunmaması nedeniyle kontrat yapılmamış olsa dahi kiracı hakları kullanılmasından mahrum edilmemektedir. Bu noktada belirtilmesi gerekir ki, kira sözleşmesinin yazılı olması, hukuki bir uyuşmazlık durumunda ispat kolaylığı sağlayacağı için önem arz etmektedir.