Kira bedelinin uyarlanması için TBK kapsamında özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte kira uyarlama davası açılabilmesi için Yargıtay’ın benimsemiş olduğu bazı esaslar bulunmaktadır. Bu kapsamda taraflarca kararlaştırılan kira bedelinin günün koşullarına uygun olarak uyarlanmasının talep edilebilmesi için dikkate alınan unsurlar şu şekilde sıralanabilmektedir:
· Tarafların kararlaştırılan kiranın uyarlanmasını talep edebilmeleri için aralarında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
· Öngörülemeyen ve olağanüstü olarak nitelendirilebilen değişiklikler olması gerekmektedir.
· Hal ve şartlarda meydana gelen değişikliklerin objektif nitelikte olması gerekmektedir.
· Meydana gelen değişiklikler nedeniyle kira uyarlama yapılmadığı takdirde mevcut durumda kira ilişkisinin devamının katlanılamayacak noktada olması gerekmektedir.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemi yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da yapılabilmektedir. Uygulamada özellikle dövize endeksli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin yeniden belirlenmesinin kiracı tarafından talep edilmesine sıkça rastlanılmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Süresinin Kira Uyarlama Davasına Etkisi
Kira sözleşmesinin süresinin uyarlama davasına etkisi, konuya ilişkin üzerinde durulması gereken konulardan birisidir. Bu noktada hakim görüş kira sözleşmesine ilişkin uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulunun kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun olmasına ilişkindir. Ancak TBK m.138 ve Yargıtay kararlarının da ışığında uyarlama davasının açılabilmesi noktasında kısa süreli kira sözleşmelerine ilişkin de kira uyarlama davası açılabileceği söylenebilmektedir.
Uyarlama Davası Öncesi Kira Bedelinin Ödenmesi
Uyarlama davası öncesi kiranın ödenmesi noktasında temel kaide, dava sonuçlanıncaya kadar kiracının sözleşmeden kaynaklı ifa yükümlülüğü yerine getirerek kira ödemesini düzenli olarak yapmasıdır. Mahkemenin uyarlama davasına ilişkin kararının kesinleşmesinin ardından kiracının mevcut ödemesi nedeniyle ortaya çıkan kira bedeli farkını sonraki kira bedelinden takas etme imkanı bulunmaktadır.
Kira Uyarlama Davasında Sözleşmenin Feshinin Talep Edilmesi
Kira uyarlama davasında sözleşme feshi talebi, doğrudan mümkün değildir. TBK m. 138’ göre uyarlama davasında basamaklı olarak talepte bulunulması gerekmektedir. Bu doğrultuda kira uyarlama davası kapsamında ilk olarak sözleşmenin uyarlamasının talep edilmesi, sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmaması halinde ise feshi talep edilebilmektedir. Kira sözleşmesinden kaynaklı tüm uyuşmazlıklar için hukuk büromuzun alanında uzman avukatları sizlere profesyonel hizmet sunmaktadır.
